Verificări juridice înainte de a semna — ca să nu cumperi probleme

O proprietate poate arăta impecabil și totuși să aibă o ipotecă activă, un litigiu sau un proprietar care nu e cine spune. Verificările de mai jos te protejează — fă-le înainte de a da banii.

1. Extrasul de carte funciară de informare (cel mai important)

Este documentul-cheie. Îți confirmă:

Proprietarul real al imobilului (compară-l cu actul de identitate al vânzătorului);
Sarcinile: ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre, uzufruct, servituți sau notări de litigiu.

Cere-l recent (de acum câteva zile) — situația se poate schimba.

2. Concordanța dintre acte și realitate

Verifică dacă actul de proprietate, schița cadastrală și realitatea din teren coincid: suprafață, compartimentare, anexe. Diferențele pot însemna construcții neautorizate sau neintabulate.

3. Sarcini și datorii

Ipotecă activă: se poate radia la vânzare (din banii tranzacției) sau prin refinanțare — dar trebuie tratată corect, la notar.
Certificat fiscal: atestă că impozitele locale sunt plătite la zi.
Asociația de proprietari (apartamente): adeverință că nu există restanțe la întreținere.
Utilități: ultima factură achitată.

4. Situații speciale la care să fii atent

Imobil moștenit: trebuie să existe certificat de moștenitor și succesiunea dezbătută.
Coproprietari / soți: e nevoie de acordul tuturor proprietarilor.
Uzufruct viager: cineva poate avea drept de folosință pe viață.
Drept de preempțiune: la teren agricol extravilan, monumente istorice sau spații cu chiriaș.
Construcții fără autorizație / neintabulate: pot bloca tranzacția sau creditul.

5. Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare)

Înainte de actul final, semnați de regulă un antecontract care: blochează tranzacția, fixează prețul și termenul, stabilește avansul/arvuna și condițiile (de exemplu, „cu condiția obținerii creditului”). Recomandat să-l faci la notar (capătă dată certă) sau cu un avocat — te protejează dacă cealaltă parte se răzgândește.

6. Cadastru și intabulare

Imobilul trebuie să fie înscris în Cartea Funciară, cu număr cadastral. Dacă nu este, vânzătorul trebuie să facă cadastrul și intabularea înainte de vânzare.

Checklist rapid

☐ Extras CF recent (proprietar + sarcini) ☐ Acte de proprietate complete ☐ Certificat fiscal la zi ☐ Fără datorii la asociație/utilități ☐ Cadastru și intabulare OK ☐ Antecontract clar, de preferință la notar.

Semnale de alarmă (red flags)

Fii prudent dacă: vânzătorul evită să-ți arate un extras CF recent; prețul e „suspect de mic” față de piață; apar diferențe între acte și ce vezi la fața locului; imobilul are ipotecă iar vânzătorul e evaziv cu privire la radierea ei; sau ți se cere un avans mare „pe încredere”, fără antecontract scris. Oricare dintre acestea înseamnă: oprește-te și verifică temeinic înainte să plătești un leu.

Vrei un ochi experimentat lângă tine la verificări? Lucian Antohe (Novaria) te ajută să citești extrasul CF și să eviți capcanele înainte de a semna. 👉 Cere sprijin · WhatsApp 0728 713 079.

Informativ, nu constituie consultanță juridică. Pentru situații complexe, consultă un notar sau un avocat.