Cumpărare pentru investiție: randament din chirie și ROI

O locuință poate fi și o investiție — dar „investiție bună” nu înseamnă orice apartament. Înseamnă să cunoști cifrele înainte să cumperi. Iată cum gândești corect.

Randament brut vs. net

• Randamentul brut = chiria anuală ÷ prețul de achiziție. E un calcul rapid, dar nu spune tot.
• Randamentul net = după ce scazi costurile: impozit pe chirie, întreținere, asigurare, reparații, administrare și perioadele fără chiriaș.

Cifre orientative pentru București (2025–2026)

Conform datelor de piață, randamentul brut mediu în București este în jur de 6,5–7% (garsoniere ~7%, apartamente cu 2 camere ~7,3%, 3 camere ~6,5%). Randamentul net real e mai modest, de regulă ~2,8–3,2%, după toate costurile. Prețul mediu se învârte în jurul a ~2.000 €/mp, iar chiriile între ~400 și ~1.200 €/lună, în funcție de zonă și tip. (Cifre orientative, variază mult pe zonă — de verificat la momentul investiției.)

Ce contează la alegere

• Zona — cerere constantă (apropiere de metrou, universități, zone de birouri).
• Tipul — garsonierele și apartamentele cu 2 camere se închiriază repede și au lichiditate bună la revânzare.
• Starea — un apartament gata de închiriat pornește mai repede pe randament.

ROI-ul total: nu doar chiria

Câștigul real dintr-o investiție imobiliară vine din trei surse: randamentul din chirie + aprecierea prețului în timp + efectul de levier (dacă folosești creditul inteligent). Pe termen lung, aprecierea poate conta mai mult decât chiria — piața bucureșteană a crescut semnificativ în ultimii ani. (Performanța trecută nu garantează rezultate viitoare.)

Costuri și atenții

• Impozitul pe venitul din chirie — venitul se impozitează, iar din 2024 s-au schimbat regulile privind deducerile și înregistrarea contractelor la ANAF. (de verificat regimul exact 2026.)
• Perioade fără chiriaș, uzura, reparațiile și timpul de administrare îți reduc randamentul net.

Exemplu simplu (orientativ)

Apartament 2 camere cumpărat cu 90.000 €, închiriat cu 550 €/lună → chirie anuală 6.600 € → randament brut ~7,3%. După costuri și impozit, randamentul net ajunge tipic la ~3%. (Cifre ilustrative.)

3 greșeli ale investitorului începător

1. Cumperi după emoție, nu după cifre — un apartament „frumos” nu e automat o investiție bună; contează randamentul și cererea de chirie.
2. Ignori costurile — impozit, întreținere, perioade goale și reparații îți pot înjumătăți randamentul brut.
3. Alegi o zonă fără cerere — fără chiriași, randamentul rămâne pe hârtie. Verifică întâi cât de repede se închiriază în zonă.

Vrei să investești în imobiliare cu cap? Te ajut să alegi o proprietate cu randament real, nu doar pe hârtie. 👉 Discută cu Lucian · WhatsApp 0728 713 079.

Informativ, nu constituie consultanță financiară sau de investiții. Randamentele și regimul fiscal variază și se pot modifica.